Korona kira öder mi?
Şimdi kiralarımız ne olacak? Zor bir dönemden hep birlikte geçiyoruz. Koronavirüs’ün Dünya’da pandemi olarak ilan edilmesi ile olağanüstü koşullarda yaşamak zorunda kalıyoruz. Hiç alışık olmadığımız ve aklımıza getirmediğimiz şekilde iş yerlerimiz kapandı. Arkasından iş sözleşmelerimiz ne olacak diye düşünmeye başladık. Okullarımız kapandı, özel okul ücretleri, servis ve yemekhane ücretleri ne olacak diye düşünmeye başladık.
Çeşitli tedbirlerin hayata geçmesi ve yasakların başladığı Mart ayının bitmesi ile ödenmesi gereken kira bedelleri ile karşı karşıya kaldık ve kira sözleşmeleri ne olacak diye sormaya başladık. Zaten zor olan bu dönemi gelecek kaygısı ile daha zorlaştırmadan atlatmak için hepimiz elimizden geleni yapıyoruz. İşte bu nedenle sizi biraz da rahatlatmak için Korona Virüs sebebi ile alınan tedbirlerin ve mevcut hukuki durumun kira sözleşmelerinize etkisinin ne olacağını açıklamak istedik. Bilmek bizi özgürleştirir. Yazıyı bitirdiğinizde siz de daha özgür hissedeceksiniz.
İş yeri kiraları için 7726 Sayılı Torba Kanun’un geçici 2. Maddesi ile bir önlem alındı.
Madde bize;
“1/3/2020 tarihinden 30/6/2020 tarihine kadar işleyecek iş yeri kira bedelinin ödenememesi kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmaz.”
Diyerek, açıkça bu 4 aylık dönem için ödenmeyen kiraları tahliye sebebi yapamayacağımızı söyledi. Maddede belirgin olarak konut kiraları kapsam dışı bırakılmıştır. Yani oturduğunuz evinizin kirasını ödemez iseniz bu nedenle hakkınızda tahliye davası açılabilir. İş yerlerinin korumaya alınmasının sebebi, ekonomik hayatın durması nedeni ile iş yeri kiralarının 30 Haziran tarihine kadar ödenememesi muhtemel sonuç olarak görülmüştür ve iş yerlerinin daha fazla zarara uğramaması amaçlanmıştır.
Ancak dikkati çekmek isteriz ki, geçici 2. madde fesih sebebi yapılamaz ve tahliye sebebi oluşmaz derken borç sona erer dememektedir. Yani Mart- Nisan- Mayıs- Haziran kiranızı 1 Temmuz 2020 tarihinde ödemez iseniz kiraya veren bu ayları icraya koyabilir ve faizi ile birlikte isteyebilir. Tahliye nedeni yapılması ve kira borcunun talep edilememesi ayrı konulardır. Bu iki konu birbiri ile karıştırılmamalıdır.
Peki zaten açamadığınız ve faaliyeti tamamen durmuş olan iş yerinizin kira borcundan tamamen veya kısmen kurtulmanın bir yolu var mıdır?
Pek çok AVM tamamen kapanmış, yasal olarak kafeler- kahvehaneler- oteller- restoranlar, kuaförler, güzellik salonları, okul ve kreşler gibi pek çok işletmenin kısmen veya tamamen çalışması durmuştur. Aslında pek çok kiracı için kiraladığı iş yerini kullanması kısmen veya tamamen imkansız hale gelmiştir. Bu durumda kiracıların başvurabilecekleri bir yol vardır.
İfa imkansızlığı nedeni ile kira borcundan kısmen indirilmesini veya bu borçtan tamamen kurtulmayı talep edilebilir. Örnek olarak restoranların müşteri kabul etmeleri durmuş ancak paket servis olarak kısmi çalışmasına izin verilmiş olduğu için kira borcundan indirim talep edebilecek iken, kuaförlerin çalışması tamamen durdurulmuş olduğu için kira bedelinin alınmamasını da talep edebilecektir.
Türk Borçlar Kanunu’nun 136. Ve 137. Maddeleri uyarınca; sözleşme kapsamındaki tüm yükümlülüklerin yerine getirilmesi tarafların sorumlu tutulamayacağı sebeplerle imkânsızlaşırsa, borçlu o yükümlülüklerini yerine getirmekten kurtulur diyerek kiralanandan istifade edemeyen kiracıya kira borcunu ödememe veya indirim isteme hakkını tanımıştır.
Salgın hastalık nedeni ile alınan tedbirler ile kiracının iş yerini açması imkansız hale gelmiş ya da kısıtlı hizmet vermesi mümkün olmuş ise; kiracının taşınmazı kullanamadığı buna bağlı olarak da kiraya verenin kullandırma borcunu yerine getiremediği sonucu çıkacaktır. Taraflardan birinin borcunu yerine getiremediği durumda diğer taraf da kendi borcunu yerine getirmekten imtina edebilir.
TBK m. 301’e göre kiraya veren kiralananı sözleşmede öngörülen kullanmaya elverişli durumda teslim etmek ve bulundurma borcu altındadır. Kiracı da kira bedelini ödeme borcu altındadır. Alınan tedbirlerin neticesi olarak kiraya veren bulundurma borcuna aykırı davranarak asli borcu ifa etmemiş olur. İşte bu nedenle de; Borçlar Kanunu 136’ya göre Korona Virüs nedeni ile alınan tedbirler kapsamında faaliyeti yasaklanan veya geçici olarak durdurulan işletmelerin borcu işlemez hale gelir, yani kira borcunu ödemekten kurtulabilir.
Yargıtay kararlarında da belirtildiği gibi ifa imkansızlığına neden olan olayda kiraya verenin kusurunun olup olmamasının bir önemi yoktur. Kiracının kiralananı kullanması engellenmiş olup buna neden olan olaylarda tarafların kontrolünün olup olmamasının sonuca etkisi yoktur. Kira borcu sonra erer, eğer kira borcu peşin ödenmiş ise peşin ödenen kısım geri alınabilir.
Konut kiraları için aynı durum söz konusu olur mu?
Konut kiraları kural olarak alınan tedbir kararlarının dışında bırakılmıştır. Konutların kullanımını engelleyen bir ifa imkansızlığı da söz konusu değildir. Bu nedenle konut kiraları için BK 136-137’ye dayanarak kira borcundan kurtulma veya indirilmesini talep etme mümkün değildir. Ancak kanımca bu olağanüstü durumun devam etmesi ve arkasından büyük bir ekonomik krizin gelmesi halinde piyasa koşullarının değiştiği sonucuna varılırsa BK 138 uyarınca bir Uyarlama davası açılabilir ve şartlarını taşıması halinde kira bedelinden indirim talep edilebilir.
Sonuç olarak; aslında pek çok derdimizin dert olmaktan çıktığı, gerçek zenginliklerimizin neler olduğunu anladığımız bu günlerde kiralarınızın durumunu açıklamak sizleri bir dertten kurtarmak istedik. Sonuçta sorunları çözmek bizim işimiz. Adliyeler kapalı diye işimizi yapmayacak değiliz ya.
Sağlıcakla kalın.
Avukat Fatma Hoşgör Tekeşin
